Analisis highest and best use dalam optimalisasi lahan kosong milik kantor unit penyelenggara pelabuhan kelas III

Abstract

Penelitian ini merupakan studi deskriptif-kuantitatif yang bertujuan untuk menganalisis potensi pemanfaatan lahan milik negara dengan pendekatan Highest and Best Use (HBU). Penelitian dilakukan pada lahan kosong seluas 10.000 m² milik Kantor Unit Penyelenggara Pelabuhan (UPP) Kelas III Batahan yang terletak di Jalan Pelabuhan Nomor 1, Kelurahan Pasar Baru, Kecamatan Batahan, Kabupaten Mandailing Natal. Pengumpulan data dilakukan selama periode April hingga Juni 2024 melalui observasi langsung dan wawancara dengan pihak terkait. Data yang digunakan mencakup data primer (kondisi fisik aset dan wawancara instansi) serta data sekunder (data pasar, ekonomi regional, dan kebijakan aset negara). Analisis HBU dilakukan dengan menilai empat aspek utama, yaitu legalitas, kondisi fisik, kelayakan finansial, dan produktivitas maksimal. Dua alternatif penggunaan lahan yang layak secara teknis dan finansial adalah pembangunan gudang tunggal dan komplek pergudangan. Hasil analisis menunjukkan bahwa pengembangan komplek pergudangan merupakan alternatif terbaik berdasarkan nilai ekonomi tertinggi. Indikator produktivitas maksimal dihitung dari nilai tanah hasil pengembangan, yang mencapai Rp5.048.062 per m². Selain itu, nilai kelayakan investasi ditunjukkan melalui Net Present Value (NPV) sebesar Rp47.634.757.004,00, Internal Rate of Return (IRR) sebesar 18,04%, dan Payback Period selama 8 tahun. Temuan ini memberikan implikasi penting bagi pengelolaan Barang Milik Negara (BMN), khususnya dalam meningkatkan pendapatan negara bukan pajak (PNBP) dan meminimalkan opportunity cost. Nilai opportunity cost akibat keterlambatan pemanfaatan aset dihitung sebesar Rp47.988.137.000,00. Oleh karena itu, hasil penelitian ini dapat menjadi dasar perencanaan pemanfaatan lahan idle secara optimal, efisien, dan sesuai kebijakan pengelolaan aset negara.